Jaki jest podatek VAT na usługi budowlane?

Podatek VAT na usługi budowlane może wynosić zarówno 23%, jak i 8%, zależnie od spełnienia określonych warunków. Wyjaśniamy, czym jest VAT, jaka stawka VAT na usługi budowlane obowiązuje w bieżącym roku oraz kiedy można skorzystać z obniżonej stawki na prace budowlane.

VAT na usługi budowlane może wynosić 23% (stawka podstawowa) lub 8% (stawka obniżona). Stawka 8% dotyczy wyłącznie prac w budownictwie mieszkaniowym spełniającym określone kryteria (np. limity powierzchni). Obniżony podatek znacząco zmniejsza koszt inwestycji, o ile warunki do jego zastosowania są spełnione i odpowiednio udokumentowane. We wszystkich pozostałych przypadkach (poza budownictwem mieszkaniowym) obowiązuje 23% VAT. Zasady te warto znać planując budżet budowy lub remontu.

Co to jest podatek VAT i jak wpływa na usługi budowlane?

Podatek od towarów i usług (VAT) jest podatkiem pośrednim doliczanym do większości towarów i usług, w tym do usług budowlanych. Dla zleceniodawcy oznacza to, że do ceny netto wykonawca dolicza podatek – standardowo w Polsce 23%. Taka dodatkowa kwota może znacząco podnieść finalną cenę usługi. Dla zobrazowania: przy usłudze wartej 100 000 zł netto podatek 23% to aż 23 000 zł, podczas gdy 8% wyniósłby tylko 8 000 zł. Różnica 15 000 zł pozostaje w kieszeni inwestora lub może zostać przeznaczona na dodatkowe prace. W efekcie VAT istotnie wpływa na całkowity koszt inwestycji budowlanej, szczególnie gdy zleceniodawcą jest osoba prywatna (nieodliczająca VAT).

Wprowadzenie preferencyjnej stawki 8% VAT dla sektora budownictwa mieszkaniowego miało na celu obniżenie kosztów budowy i remontów oraz zachęcenie do inwestycji w tym sektorze. Niższy podatek sprawia, że prace budowlane – od budowy domu po termomodernizację budynku – są tańsze dla odbiorcy końcowego. Dzięki temu więcej osób może pozwolić sobie na realizację planów budowlanych lub remontowych, co napędza rynek nieruchomości i branżę budowlaną. Krótko mówiąc, niższy VAT w budownictwie mieszkaniowym stanowi formę wsparcia państwa dla realizacji potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.

Jaka jest stawka VAT na usługi budowlane w tym roku?

Aktualnie (2025 rok) podstawowa stawka VAT na usługi budowlane wynosi 23%. Stawka ta utrzymuje się niezmiennie od 2011 roku (wcześniej wynosiła 22%). Również stawka obniżona 8% dla budownictwa mieszkaniowego pozostała w mocy na bieżący rok. Przypomnijmy, że 23% to podstawowa stawka VAT dla większości towarów i usług w Polsce. Obniżone stawki (jak 8%, a także 5% czy 0% przewidziane dla innych wybranych kategorii) są wyjątkiem – ustawodawca stosuje je tylko w ściśle określonych sytuacjach.

Obniżona stawka 8% VAT nadal obowiązuje wyłącznie dla wybranych usług budowlanych związanych z budownictwem mieszkaniowym. W bieżącym roku przepisy w tym zakresie są kontynuacją dotychczasowych rozwiązań – preferencyjny podatek 8% można stosować na tych samych zasadach co w latach poprzednich. Dla inwestorów oznacza to, że przy spełnieniu określonych warunków nadal mogą skorzystać z niższego VAT na usługi budowlane, realnie obniżając koszt takich prac. Z punktu widzenia planujących budowę lub remont kluczowe jest zatem ustalenie, czy dane zlecenie może podlegać tej preferencji – w dalszej części wyjaśniamy szczegółowe warunki zastosowania 8% VAT.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z obniżonego VAT na usługi budowlane?

Obniżoną stawkę 8% można zastosować tylko w ściśle określonych przypadkach. Po pierwsze, preferencja dotyczy określonych rodzajów prac – takich jak budowa, remont, modernizacja (w tym termomodernizacja) czy przebudowa obiektu budowlanego. Po drugie, sama nieruchomość musi należeć do tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W praktyce oznacza to, że obniżony VAT obejmuje głównie budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni do 300 m² oraz lokale mieszkalne do 150 m². Spełnienie obu tych przesłanek jest konieczne – niespełnienie choć jednego warunku oznacza brak prawa do stawki 8% i konieczność zastosowania podstawowych 23% VAT.

Nawet jeśli usługa kwalifikuje się formalnie do 8%, wykonawca powinien zadbać o właściwe udokumentowanie prawa do tej preferencji. Konieczne jest wykazanie w razie ewentualnej kontroli, że prace wykonano w lokalu lub budynku spełniającym wymogi ustawowe. Podstawowymi dowodami są umowa z klientem (zawierająca m.in. zakres prac, adres nieruchomości oraz jej powierzchnię użytkową) oraz protokół odbioru robót. Takie dokumenty potwierdzają, że dana usługa budowlana dotyczyła kwalifikowanego obiektu i została zrealizowana zgodnie z przepisami.

Kiedy obowiązuje 8% VAT na usługi budowlane, a kiedy 23%?

Preferencyjna 8% stawka VAT obowiązuje zawsze wtedy, gdy realizowana usługa budowlana spełnia opisane wyżej kryteria. W praktyce 8% można naliczyć np. przy budowie lub remoncie domu jednorodzinnego (do 300 m²) albo przebudowie mieszkania (do 150 m²) – ogólnie przy pracach w obiektach objętych społecznym programem mieszkaniowym. Przekroczenie tych metraży nie wyklucza całkowicie ulgi: do limitu powierzchni stosuje się 8% VAT, a nadwyżka ponad limit jest opodatkowana 23%. Na przykład w przypadku domu o powierzchni 350 m² preferencyjna stawka obejmie wartość odpowiadającą 300 m², a pozostała część usługi będzie objęta 23% VAT.

Standardowa stawka 23% VAT obowiązuje z kolei we wszystkich przypadkach, które nie spełniają powyższych warunków. Dotyczy to m.in. prac w budynkach niemieszkalnych (np. biurowcach, halach przemysłowych) oraz robót wykonywanych poza samym budynkiem mieszkalnym. Prace w otoczeniu domu – takie jak budowa ogrodzenia czy podjazdu – traktowane są jako infrastruktura towarzysząca i również objęte 23% VAT. Ponadto podstawową stawkę należy stosować do usług niewymienionych w preferencyjnym katalogu – np. projektowych, geodezyjnych czy nadzoru budowlanego – za tego typu czynności także nalicza się 23% VAT.

Czy wynajem sprzętu budowlanego jest objęty podatkiem VAT?

Tak – wynajem sprzętu budowlanego lub maszyn budowlanych stanowi usługę opodatkowaną podatkiem VAT według stawki 23%. Usługa najmu nie mieści się w katalogu prac budowlanych na konkretnym obiekcie, więc nie spełnia warunków do obniżonego podatku. Nawet jeżeli wynajęta maszyna jest wykorzystywana przy budowie domu objętego preferencją, sama usługa wynajmu sprzętu jest traktowana odrębnie i podlega podstawowej stawce VAT. W praktyce każda faktura za wynajem np. koparki czy rusztowań będzie zawierać 23% podatku.

Warto pamiętać, że dla firm budowlanych będących czynnymi podatnikami VAT podatek naliczony przy wynajmie jest neutralny – mogą one odliczyć VAT zapłacony za usługę najmu w swojej deklaracji. Jednak klienci prywatni muszą uwzględnić tę kwotę w budżecie inwestycji. Trzeba jednak zaznaczyć, że nawet z doliczonym podatkiem opcja wypożyczenia sprzętu często pozostaje znacznie bardziej opłacalna niż zakup maszyn na własność – zwłaszcza przy jednorazowych lub krótkoterminowych pracach budowlanych. Firma Drial Wynajem – wypożyczalnia sprzętu budowlanego – również dolicza 23% VAT do ceny usługi najmu, zgodnie z obowiązującymi przepisami.